Warto jednak negocjować wysokość odstępnego oraz – szczególnie gdy umowa deweloperska podpisywana jest przed uzyskaniem przez nabywcę kredytu hipotecznego – warto poprosić dewelopera o klauzulę zezwalającą nabywcy odstąpić od umowy deweloperskiej bez ponoszenia żadnych kosztów, jeżeli nabywca w określonym terminie (np. 90 Radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii chudzik.pl porusza kwestie związane z zadatkiem przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania w przypadku, gdy strona kupująca nie otrzyma kredytu. Można spotkać się z orzeczeniami odnoszącymi się do sytuacji, gdy strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania przez nabywcę Niektóre osoby, które trafiają na mój blog, wpisują w przeglądarce hasło „umowa przedwstępna deweloperska” albo „przedwstępna umowa deweloperska” czy „deweloperska umowa przedwstępna”. I podejrzewam, że 95% z tych osób wcale nie szuka informacji o przedwstępnej umowie deweloperskiej, bo chodzi im o zupełnie inną umowę 🙂 . Pisałam już na blogu o tym, czym jest Jednak zawsze warto znać swoje prawa i przed podpisaniem umowy deweloperskiej dowiedzieć się, jakie elementy powinna zawierać, a czego w niej kategorycznie być nie może. Mieszkania na sprzedaż. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej Notariusz zweryfikuje, czy umowa deweloperska zawiera wszystkie elementy umowy deweloperskiej wymagane przez ustawę deweloperską. Sprawdzi również, czy w umowie nie znajdują się zapisy niezgodne z prawem. Pamiętajmy jednak, że rejent nie sprawdzi dla nas umowy pod kątem zapisów dla nas niekorzystnych. Umowa deweloperska to dokument, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności domu, lub mieszkania po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Z drugiej strony nabywca zobowiązany jest do zapłaty ustalonej kwoty. Ponieważ umowa ta związana jest z prawem własności nieruchomości Umowa deweloperska. Koszt uzależniony jest od wartości transakcyjnej. Prowizja banku – w zależności od banku zapłacisz od 0% do 5%. Nie zawsze da się opłatę początkową skredytować. Wycena nieruchomości – w zależności od banku i rodzaju nieruchomości. Mieszkanie od 0 PLN do 500 PLN, dom od 0 PLN do 1000 PLN. Jeśli deweloper, u którego chcesz kupić mieszkanie, zaciągnął kredyt na budowę danej inwestycji, to w swojej umowie deweloperskiej znajdziesz prawdopodobnie zapis o tym, że deweloper dostarczy oświadczenie banku o wyrażeniu zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Takie oświadczenie może być też załącznikiem do umowy deweloperskiej. Być może będzie również Umowa deweloperska. Umowa deweloperska – niekiedy uważa się, że jest to specyficzny rodzaj umowy przedwstępnej zawieranej z deweloperem. Ma za zadanie zabezpieczyć dokonywane transakcje i opisać przedmiot umowy. Krakowscy Adwokaci to kancelaria adwokacka, w której kompleksowo zajmujemy się pomocą w analizowaniu umów deweloperskich Umowa deweloperska a odmowa kredytu czy można zabezpieczyć się na taką sytuację? Na całkowity koszt takiego kredytu składa się nie tylko oprocentowanie, ale również leszek kieliszewski, podobnie jak w przypadku innego rodzaju zobowiązań bankowych, tak też wnioskując o kredyt dla dewelopera, mamy do czynienia z określonymi v9hGW. W poprzednim wpisie wyjaśniałam, że deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej mieszkaniem prospekt informacyjny wraz z załącznikami (w tym wzorem umowy deweloperskiej). . W teorii wszystko wygląda dobrze. Przychodzisz do biura dewelopera, mówisz, że jesteś zainteresowany zakupem mieszkania i że chciałbyś zapoznać się ze umową. Pracownik dewelopera wręcza Ci teraz nie tylko wzór umowy deweloperskiej, ale i inne dokumenty – prospekt informacyjny i rzut kondygnacji. I prosi, żebyś potwierdził, że je otrzymałeś. Żeby to zrobić, powinieneś podać nie tylko swoje imię i nazwisko, ale i inne dane. I pewnie jeszcze wyrazić zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych. A najlepiej jeszcze żebyś parafował na każdej stronie kopię dokumentów, które dostałeś, czyli między innymi wzór umowy deweloperskiej. . Być może w tym momencie – podobnie jak wielu innym osobom – zapali Ci się w głowie światełko ostrzegawcze: zaraz, zaraz, ale dlaczego masz coś podpisywać, przecież nie wiesz w ogóle co w tych dokumentach jest napisane. Przecież tylko chciałeś przeczytać wzór umowy, a tu nagle musisz podawać swoje dane, wypełniać jakieś oświadczenia. Czy to przypadkiem nie oznacza, że zgadzasz się na zawarcie umowy deweloperskiej? Czy podpisanie tych wszystkich papierów nie grozi konsekwencjami – na przykład tym, że będziesz musiał zawrzeć umowę deweloperską, nawet, jeśli nie dostaniesz kredytu? Albo że nie będzie już można negocjować zapisów umowy? Albo że jeśli jednak nie podpiszesz umowy, to będziesz musiał zapłacić karę? Poza tym jest to przecież wzór z niewypełnionymi miejscami. Czy w takim razie deweloper może wypełnić potem wzór bez Twojej zgody? . W tym momencie część osób wycofuje się, i na wszelki wypadek odmawia podpisania czegokolwiek (a nawet rezygnuje z możliwości zapoznania się ze wzorem umowy). Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy przekazanie wzoru umowy deweloperskiej odbywa się przy okazji zawarcia umowy rezerwacyjnej. Wiele osób boi się, że potwierdzając w takim wypadku otrzymanie wzoru umowy deweloperskiej, automatycznie zobowiązuje się do jej zawarcia. . I tutaj właśnie teoria rozmija się z praktyką. Rozwiązanie, które miało pomagać konsumentom w dokładnym zapoznaniu się z umową, budzi ich obawy i sprzeciw. Jest to sytuacja podobna do wprowadzenia obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, które też spotkało się z dość umiarkowanym entuzjazmem nabywców mieszkań (o czym pisałam tutaj). . Zupełnie niepotrzebnie. Nie ma się czego bać. To, że potwierdzisz otrzymanie tych dokumentów (a nawet parafujesz ich kopie), nie oznacza, że wyrażasz zgodę na postanowienia umowy. Nie oznacza to również, że musisz podpisać umowę deweloperską. To trochę tak, jakbyś poszedł do restauracji i poprosił o menu. To, że kelner przyniósł Ci menu, obejrzałeś je i wypytałeś dokładnie kelnera o różne dania, nie oznacza przecież jeszcze, że musisz coś zamówić. Możesz po prostu wyjść z lokalu (nawet jeśli kelner będzie bardzo niezadowolony) i zjeść obiad gdzie indziej. . Ale dlaczego w takim razie pracownicy dewelopera chcą, żebyś podpisał oświadczenie, że dostałeś prospekt i wzór umowy? Przecież kelner w restauracji nie każe Ci potwierdzać, że dostałeś menu 😉 . Dzieje się tak, ponieważ – jak wspominałam w tym wpisie – umowa deweloperska, którą będziesz podpisywać w kancelarii notarialnej, powinna mieć taką samą treść jak wzór umowy, który otrzymałeś. Jeśli treść ma być zmieniona (tzn. deweloper zmienił prospekt informacyjny albo wzór umowy deweloperskiej) to powinieneś o tym wiedzieć, a przede wszystkim – powinieneś na te zmiany wyrazić zgodę. Ustawa deweloperska wymaga nawet, żeby notariusz się upewnił, że dostałeś takie dokumenty, a ich kopie dołącza się do aktu notarialnego jako załączniki. Wszystko to po to, żeby treść aktu notarialnego była zgodna z treścią wzoru umowy, który otrzymałeś wcześniej. . Deweloperowi zależy na tym, żebyś potwierdził, że otrzymałeś prospekt informacyjny wraz z załącznikami, bo dzięki temu będzie miał dowód, że spełnił wynikający z ustawy obowiązek. . . Otagowane jako: akt notarialny, kupno mieszkania, prospekt informacyjny, rezerwacja, umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna, ustawa deweloperska, wzór umowy deweloperskiej Decydujesz się na zakup mieszkania deweloperskiego i należysz do grona osób, które w ramach wspomnianej inwestycji będą się starać o kredyt? Poznaj więc procedurę, którą będziesz musiał przejść. Mieszkanie deweloperskie to dla wielu osób idealny sposób na start. Jego posiadanie daje większą możliwość urządzania, a otoczenie wokół zwykle jest nowoczesne i komfortowe. Nic więc dziwnego, że mieszkania deweloperskie cieszą się zainteresowaniem. Często jednak marzenie to wymaga zaciągnięcia kredytu bankowego. Przygotowanie i proces kredytowy zawiera się w kilku krokach:KROK 1: Sprawdź swoją zdolność kredytowąPrzyjmijmy, że masz już za sobą rozeznanie wśród oferty deweloperskiej, sprawdziłeś firmy pod względem jakości dostarczanych usług oraz opinii, a także wybrałeś mieszkanie, które odpowiada Ci pod kątem czynników, które bierzesz pod uwagę. Przyjmijmy również, że masz za sobą negocjacje cenowe i znasz ostateczną cenę mieszkania. Kolejnym krokiem jest więc sprawdzenie Twojej zdolności kredytowej. W tym celu musisz udać się do banku, w którym starać się będziesz o kredyt. Twoja zdolność kredytowa będzie różnie oceniana przez każdy z banków. Elementami, które są brane pod uwagę, są Twoje:• dochody• koszty utrzymania• zadłużeniaDobrym wyjściem jest złożenie dokumentów w kilku bankach tak, aby mieć przynajmniej jedną lub drugą dodatkową opcję kredytową. KROK 2: Otrzymanie decyzji kredytowej bankuKażdy bank może odmówić przyznania kredytu. Czasem powody są bardzo prozaiczne. Może być to np. niedostarczenie wszystkich wymaganych dokumentów. Innym, poważniejszym powodem może być kiepska historia kredytowa, zatrudnienie w branży o podwyższonym ryzyku lub posiadanie tymczasowego nieudzielenia kredytu leżeć mogą także po stronie samego dewelopera. Przy okazji starania się o kredyt deweloperski bank sprawdzi nie tylko Twoją wiarygodność. Pod lupę trafia również sama firma deweloperska. Zabezpiecz umowę deweloperskąUmowę deweloperską warto zabezpieczyć przed ewentualną odmową udzielenia kredytu bankowego. Podczas jej zawierania pamiętaj o zawarciu klauzuli, która da Ci możliwość odstąpienia od umowy, w przypadku odmownej decyzji kredytowej. Taki zapis pozwoli Ci na uniknięcie ponoszenia jakichkolwiek opłat, a także odzyskanie poniesionych już wpłat finansowych. Pamiętaj o tym, aby samodzielnie zadbać o pojawienie się takiego zapisu w umowie deweloperskiej, gdyż deweloperzy zwykle nie dodają go z własnej woli do umowy. Ten sam zapis warto umieścić w umowie rezerwacyjnej, która zobowiązuje do wpłacenia kaucji. KROK 3: Wypłacanie kredytuW zależności od etapu budowy inwestycji deweloperskiej różny jest sposób wypłacania kredytu. Jeśli nie jest ona jeszcze ukończona, bank będzie wypłacał kredyt w transzach, zgodnie z harmonogramem rat, które ustalisz z deweloperem. Od tego momentu możesz być jednak spokojny o cały proces. Wielu klientów – przede wszystkim przedsiębiorców – zwraca się do nas z pytaniami, co dzieje się z umowami deweloperskimi w trakcie pandemii koronawirusa. Wobec tego, że odpowiedzi na pytania będą przydatne także dla wielu konsumentów, zdecydowałam się podzielić z Państwem swoimi poglądami w tym temacie. 1. Czy deweloper sam może zmienić termin odbioru lokalu? Co do zasady – nie może. Na ogół taka sposobność nie jest wprost ujęta w umowach deweloperskich, ani nie wynika bezpośrednio z samych przepisów prawa. Natomiast musimy rozważyć, czy ze względu na panującą pandemię deweloper rzeczywiście nie mógł z przyczyn od siebie niezależnych wydać upragnionego lokalu w terminie. Jeśli obecne restrykcje w sposób obiektywny uniemożliwiły na przykład otrzymanie decyzji zezwalającej na użytkowanie nieruchomości, to nie sposób winić za to dewelopera. Brak jego odpowiedzialności może wynikać tutaj z art. 472 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że dłużnik (tu – deweloper) odpowiada w stosunku do wierzyciela (tu – nabywcy lokalu) tylko w ramach należytej staranności. Warto jednak pamiętać, że taka konsekwencja musi wynikać z bezpośredniego związku przyczynowo – skutkowego. Nie zawsze i nie w każdej sytuacji pandemia będzie powodować możliwość bezkarnego przesuwania terminów przez dewelopera. Należy na to uważać, ponieważ obecnie wiele firm zasłania się koronawirusem, aby przykryć swoje niedociągnięcia spowodowane zupełnie czymś innym. Jeśli na przykład deweloper był już w zwłoce przed zaistnieniem pandemii, to nie sposób uznać, iż nie wydał lokalu w terminie wyłącznie przez obecną sytuację. Znam takie przypadki – niestety – z obecnej praktyki. 2. Czy można żądać odszkodowania za opóźnienie dewelopera w oddaniu lokalu? To pytanie łączy się bezpośrednio z pierwszym. Jeśli wykażemy, że opóźnienie w oddaniu lokalu, bądź w ostatecznym wyodrębnieniu lokalu i przeniesieniu jego własności (nie są to pojęcia tożsame) wystąpiło z zawinionego działania dewelopera, tj. z działania, które nie wynika bezpośrednio z pandemii koronawirusa – wówczas możemy żądać odszkodowania. W umowach deweloperskich na takie wypadki – na ogół – zastrzeżone są kary umowne, które stanowią tzw. „zryczałtowaną wysokość szkody”. Wówczas nie musimy udowadniać, ile rzeczywiście wyniosła nasza szkoda. Wystarczy, że policzymy o ile dni opóźnił się deweloper w przekazaniu lokalu i przemnożymy to przez wysokość kary umownej ujętej w umowie. Jeśli wysokość odszkodowania jest ograniczona do tej wysokości – wówczas nie możemy żądać więcej (tak jest na ogół). Jeśli deweloper w umowie dopuścił możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną, wówczas możemy dochodzić wszystkich szkód, które ponieśliśmy. Oznacza to, że możemy wówczas żądać koszu najmu mieszkania, który ponieśliśmy w oczekiwaniu na przekazanie lokalu oraz odsetki od kredytu, które musieliśmy płacić, pomimo że nie mogliśmy korzystać z nieruchomości. Są to jedynie przykłady, mogliśmy ponieść szkodę z wielu innych tytułów. 3. W jaki sposób dochodzić odszkodowań lub kar umownych? Przede wszystkim powinniśmy od dobrze przygotowanego, pisemnego wezwania. Należy w nim wskazać, z jakiego tytułu dochodzimy naszych roszczeń i dlaczego uważamy je za słuszne. Dopiero w wypadku, gdy taka polubowna droga zostanie wyczerpana i nie będziemy usatysfakcjonowani należy rozważyć skierowanie sprawę do sądu. Warto jednak pamiętać, że tego typu sprawy są bardzo skomplikowane i wymagają należytej pomocy prawnej. Można sobie bowiem w bardzo łatwy sposób wyobrazić przegraną sprawę cywilną (o zapłatę), nawet jeśli racja jest po naszej stronie. Postępowanie sądowe charakteryzuje się znacznym stopniem sformalizowania, a tak jak wspomniałam – kwestia przesunięcia terminów z powodu pandemii koronawirusa nie jest wcale taka oczywista. 4. Czy można rozwiązać umowę deweloperską z powodu koronawirusa? Co do zasady – nie można. Zależy to oczywiście od jej treści – tam musimy zajrzeć w pierwszej kolejności. Jednak jestem prawie przekonana, że samo wystąpienie koronawirusa, czy nawet przesunięcie terminu odbioru lokalu nie spowoduje po naszej stronie uprawnienia do odstąpienia od umowy. Fakt, iż na świecie panuje pandemia nie oznacza automatycznie, że możemy sobie dobrowolnie taką umowę zerwać. Co innego, gdyby deweloper opóźniał się z przeniesieniem na nabywcę własności lokalu – tutaj w sukurs przychodzi nam art. 29 ust. 1 pkt 6 tzw. „ustawy deweloperskiej”. Zgodnie z jej treścią możemy od takiej umowy odstąpić, po uprzednim wezwaniu dewelopera do przeniesienia własności w terminie nie krótszym niż 120 dni licząc od dnia odbioru wezwania (art. 29 ust. 3 tejże ustawy). Jeśli i ten termin nie zostanie dochowany – możemy od umowy odstąpić i zażądać zwrotu wszystkich wpłaconych środków. Warto wspomnieć, że ten termin zgodnie z ugruntowaną linią doktrynalną jest niezależny od winy bądź jej braku po stronie dewelopera. Prościej – fakt, iż deweloper opóźnił się np. przez epidemię koronawirusa nie będzie miał tu żadnego znaczenia. Już samo przekroczenie terminu powoduje powstanie po stronie nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy. 5. Czy można wstrzymać płatność kolejnych transz? Co do zasady – nie można. W momencie, kiedy deweloper winien wydać nam lokal, wszelkie pieniądze są już na ogół przekazane. Jeśli nie – musimy pamiętać, że pieniądze nie trafiają bezpośrednio na jego konto, lecz na rachunek powierniczy. Nie mamy się czego obawiać, ponieważ w sytuacji, gdy deweloper nie będzie posuwał się z budową bank nie zwolni środków na jego rzecz. Są więc one w całości bezpieczne. Zaznaczam, że umowy deweloperskie często różna się między sobą. Różne są też sytuacje życiowe. Dlatego, każdy przypadek należy analizować z osobna. Karolina Pilawska – adwokat, wspólnik